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    繼承房產贈與過戶費用怎么算?怎么繳稅

    更新時間:2017-2-9  作者:互聯網/未知 文章來源:創業第一步網 
    文章導讀:贈與過戶獲得的住房,如果是直系親屬之間贈與,免征贈與方的增值稅和個人所得稅,受贈方只需繳納契稅,按照法定稅率4%繳納。 夫妻離婚對夫妻共同財產分割,涉及房產過戶問題,雙方都免稅。

      贈與過戶是親屬之間比較常見的房產過戶方式。從稅法角度講,贈與的優惠條件僅僅適用于直系三代以內的無償贈與,也就是說爺爺奶奶(或者外公外婆),父母,子女之間,以及親兄弟姐妹之間。非直系的親戚之間贈與也不享受稅費優惠。

      贈與過戶獲得的住房,如果是直系親屬之間贈與,免征贈與方的增值稅和個人所得稅,受贈方只需繳納契稅,按照法定稅率4%繳納。

      【所需材料】:⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份,產權證復印件一套; ⑵住建局需要材料同正常過戶基本一樣,只不過還需要公證書原件一份。

      繼承房產交易過戶,如何繳稅?

      房產所有人去世后,法定繼承人可申請繼承,持繼承公證書辦理房產過戶。

      【繼承房產的費用】:繼承情況下,被繼承人不涉及稅,對繼承人免征契稅。只有少量公證費。

      【所需材料】:⑴公證處需要原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。 ⑵住建部門需要材料和正常過戶基本一樣,只是還需要公證書一份。 注:繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承,這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。

      夫妻析產,雙方均免稅

      析產又稱財產分析,是指財產共有人通過協議的方式,根據一定的標準,將共同財產予以分割,而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產,一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。比較常見的是夫妻離婚對夫妻共同財產分割,涉及房產過戶問題,雙方都免稅。

      需要注意的是,析產首先是共同財產,如果是單方財產,在離婚時給對方,需要按照交易買賣來征稅。

      析產過程是先到公證處做析產公證,再到住建部門辦理過戶手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。

      辦理房產贈與公證應該注意的問題

      很多辦理房屋贈與公證的人一般都會簡單地認為一套房屋可以贈與別人,別人接受贈與即可。其實贈與公證是一個比較復雜的民事法律行為,在辦理房產贈與時應注意一些細節。

      (一)辦理房屋贈與公證要有正式的房產證,要提供證據證明該房屋是個人財產還是夫妻共同財產,如果是個人財產那贈與人就是一人,如果是夫妻共同財產就是二人。如果房產是夫妻共同財產,但配偶一方已經去世,還會產生繼承問題,就要先辦理繼承公證,再看是否辦理贈與公證。

      (二)房屋贈與人可以在合同中明確表示該房屋贈與某人,與其配偶無關。因為夫妻在婚姻關系存續期間所得的房產一般屬于夫妻共同財產,是否屬于受贈人的個人財產還是夫妻共同財產,要看贈與人的意思和受贈人的婚姻狀況。

      (三)贈與公證的受贈人自愿接受贈與,在辦理完房屋《贈與合同》公證后,下一個非常重要的手續就是房產過戶,如果不過戶就無法變更房產證上的名字,也無法產生物權變動的效果。

      贈房公證未過戶贈與人去世房歸誰?

      小王年幼時,父親因意外事件身亡,母親改嫁,其后小王一直隨爺爺奶奶生活。2000年,小王成年了,爺爺奶奶和小王簽訂了《房產贈與合同》,將其名下的房產贈與小王,并在公證處辦理了公證,但一直沒有辦理過戶登記。不久前,爺爺奶奶相繼去世,小王的姑姑和叔叔要求繼承房產。小王拿著贈與合同去房管部門過戶,但被告知因贈與人過世,無法過戶,小王不知道這套房產到底應歸誰?

      【公證釋法】

      根據《合同法》第186條規定,經過公證的贈與合同不能撤銷;《物權法》第15條規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。因此,小王和爺爺奶奶簽訂的贈與合同應繼續履行。同時,根據《合同法》“贈與的財產依法需要辦理登記等手續的,應當辦理有關手續”的規定,贈與人應當履行協助房產過戶義務。贈與人已經死亡的,則應當由贈與人的法定繼承人協助履行房產過戶義務,如果小王的姑姑、叔叔不履行協助義務,小王可以向法院提起訴訟。

      【案例】涉及房產的遺囑未辦公證 房產如何過戶

      張森已經53歲,母親早年去世后,他一直隨老父親共同居住。他還有一個妹妹。2010年,老父親親筆書寫遺囑,確認其80平方米的房子由張森繼承,并且找來張森的舅舅簽字作證。

      今年2月份,80多歲高齡的老父親因病去世。事后,張森拿著父親的遺囑、房屋產權證等材料到房管局辦理房產過戶手續,但房管局拒絕辦理,原因是該遺囑未經公證。

      當張森來到公證處申請繼承公證時,公證處又說必須先與其他繼承人簽一份遺產分割協議,才能辦理公證。

      張森對此不甚理解,認為是故意刁難他。那么,涉及房產的遺囑未經過公證,張森如何才能成功辦理房產過戶手續呢?

      【分析】

      首先,我們要承認,房管局和公證處的說法和做法都是有根據的。

      司法部、建設部1991年制發的《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》第2條規定:“遺囑人為處分房產而設立的遺囑,應當辦理公證,遺囑人死亡后,遺囑受益人須持公證機關出具的遺囑公證書和遺囑繼承權公證書或者接受遺贈公證書,以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。處分房產的遺囑未經公證,在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽訂遺產分割協議,經公證證明后到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。”

      因此,涉及房產一類的遺囑,辦理公證是房產過戶的前置程序。

      由于張森父親生前所立遺囑未經公證,現在張森只能通過以下兩種途徑來辦理過戶手續:一是與其他繼承人即其妹妹協商[創業網:www.xbpf.tw/],簽一份其妹妹聲明自己放棄房產繼承權的遺產分割協議,然后再持該協議書等材料申請繼承公證,拿到公證書后就可以辦理過戶手續了。二是如果其妹妹不予配合或對遺囑的效力有異議,那么只能持父親的自書遺囑到法院提起確權訴訟,取得法院的生效判決書后,亦可辦理房產過戶手續。

      這里需要提醒的是,老人們設立涉及房產的遺囑最好經過公證,以免去世后給后人造成不必要的麻煩。雖然自己去世后,遺囑繼承人可以申請補辦公證,但需要出具其他繼承人放棄繼承或死亡的證明,尤其是祖父母和外祖父母是否活著往往無法證明。如果有多個繼承人,手續就更加繁瑣了。而且,一旦其他繼承人不予配合或對遺囑有異議,就無法進行公證,只能對簿公堂,可能有傷親屬之間的感情。

      尤其現在很多繼承人都是獨生子女,根本沒有其他繼承人來爭奪遺產,因此與誰協商簽訂遺產分割協議,以及到法院提起確權訴訟時誰來當被告,都將是個難題。

      相關新聞:

      繼承、贈與房產過戶無須辦理“強制公證”了

      7月5日,司法部發布《關于廢止<司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知>(以下簡稱“聯合通知”)的通知》,繼承、贈與房產辦理登記事項可以不用“強制公證”了。至此,頒布于1991年、適用了25年的“強制公證”規定做法作廢。

      最高法院

      曾否定“強制公證”做法

      成都商報記者了解到,按照被廢止的“聯合通知”的規定,繼承房產,應當持公證機關出具的“繼承權公證書”和房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續;同時還規定,遺囑人為處分房產而設立的遺囑,應當辦理公證;接受贈與房產的受贈人,應當辦理“贈與公證書”和“接受贈與公證書”,或雙方共同辦理“贈與合同公證書”。

      在“聯合通知”規定的強制公證時期,全國各地發生過多起因不滿強制公證而引發的糾紛及訴訟,成都商報此前也報道關注過這一問題。

      2014年,最高人民法院就以公報案例的形式公布了南京江寧區的一起因公證引發的行政訴訟。這一公報案例否定了執行23年的繼承房產、贈與、遺贈房產過戶需要辦理公證才能過戶的做法,影響極大。

      南京市江寧區雙龍大道833號南方花園A組團23-201室房屋所有權人為曹振林。2011年5月23日,曹振林親筆書寫遺囑,將該房產及一間儲藏室以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品無條件贈給一個名叫陳愛華的女士。

      2011年6月,曹振林去世。之后不久,受贈人陳愛華準備辦理房屋所有權轉移登記,但被拒絕。當陳愛華再次申請辦理房屋所有權轉移登記時,江寧區住房和城鄉建設局以“遺囑未經公證,又無‘遺囑繼承公證書’”為由,答復不予辦理遺產轉移登記。陳愛華提起訴訟。

      爭議焦點集中在“聯合通知”的效力問題上。該通知第三條規定:要求受贈人必須持“贈與公證書”或“贈與合同公證書”及相關手續,才能為其辦理過戶登記。

      江寧區法院判決認為,這份“聯合通知”不屬于法律、行政法規、地方性法規、規章的范疇,且與《物權法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關法律法規相抵觸,不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責的依據,判決江寧區住建局限期為陳愛華辦理過戶登記。一審判決后生效。

      廢止“聯合通知”

      繼承、贈與房產過戶不再強制公證

      時隔兩年后,今年7月5日,司法部下發關于廢止“聯合通知”的通知,稱根據《不動產登記暫行條例》的規定,國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。1991年的“聯合通知”已不再適用,現決定予以廢止,自本通知印發之日不再執行。

      今年1月1日,開始實施的《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條明確,因繼承、受遺贈取得不動產,當事人申請登記的,應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等,也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。據此,法律將公證材料作為申請人可選擇提供的內容,而不再是“強制性”提交的必備材料。

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      繼承房產贈與過戶費用怎么算?怎么繳稅
      網址: http://www.xbpf.tw/Article/Article_41351.html

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